미국의 주택구입자들의 다운페이먼트가 증가한 소식을 다룬 Redfin의 기사를 소개해드립니다.
2024년 12월 기준으로 미국의 일반적인 주택 구매자가 지불한는 다운페이먼트는 집값의 16.3%에 달했으며, 이는 1년 전의 15%에서 증가한 수치라고 발표되었습니다.
금액으로 보면, 일반적인 구매자의 계약금은 $63,188으로, 1년 전보다 7.5% 증가했습니다. 이는 지난 5개월 동안 가장 큰 증가폭입니다.
이 보고서의 데이터는 미국에서 인구가 가장 많은 40개 대도시 지역의 카운티 기록을 기반으로 Redfin이 분석한 결과입니다. 2024년 12월은 데이터가 제공되는 가장 최근 달입니다. 계약금 데이터와 아래의 대출 유형에 대한 데이터는 구매자가 모기지(주택담보대출)를 이용해 집을 산 경우에만 해당됩니다. 현금 구매는 등기부에 모기지 대출 정보가 없는 경우를 의미합니다.
계약금이 증가한 이유
구매자들이 내는 다운페이가 1년 전보다 많아진 주된 이유는 집값 상승 때문입니다. 집값이 오르면 자연스럽게 다운페이도 더 커집니다. 2024년 12월 미국의 중간 주택 판매 가격은 1년 전보다 6.3% 상승해 약 $428,000(약 5억 7천만 원)에 달했습니다. 또한, 구매자들이 내는 계약금 비율이 상대적으로 높은 이유는 모기지 금리가 7% 근처로 높아졌기 때문입니다. 일부 구매자는 월 이자 부담을 줄이기 위해 초기 다운페이를 더 많이 내고 있습니다.
팬데믹 이후 다운페이 변동 완화
팬데믹 기간 동안 있었던 다운페이의 큰 변동은 이제 안정화되었습니다. 팬데믹 이전에는 미국의 중간치 다운페이 비율이 10%대였지만, 2021년(팬데믹 주택 구매 열풍의 정점)에는 15%대로 올랐습니다. 당시 모기지 금리도 다운페이 증가에 영향을 미쳤지만, 상황은 지금과 달랐습니다. 3% 미만의 사상 최저 금리가 구매자들 사이에서 치열한 입찰 경쟁을 부추겼고, 많은 이들이 경쟁에서 우위를 점하려고 더 많은 다운페이를 냈습니다.
Redfin의 수석 경제학자 셰하리야르 보크하리(Sheharyar Bokhari)는 이렇게 말했습니다.
“더 큰 다운페이는 월 모기지 상환액을 낮추고 입찰 경쟁에서 유리할 수 있지만, 무조건 크다고 좋은 건 아닙니다. 이제 미국의 많은 주택 시장이 구매자에게 유리하게 변하고 있어 구매자들이 원하는 조건을 설정할 수 있습니다. 즉, 미래 집 리모델링이나 다른 투자에 돈을 아껴두는 게 재정적으로 더 나을 경우, 큰 다운페이를 낼 필요가 꼭 있는 건 아닙니다.”
현금 구매 비율: 31%, 1년 전보다 감소
2024년 12월 미국 주택의 약 **30.6%**가 현금으로 구매되었으며, 이는 1년 전 33.8%에서 줄어든 수치입니다. 하지만 9월의 3년 최저치(28.6%)보다는 상승했습니다. 현금 구매 비율은 2023년에 최고치를 기록했는데, 그때는 모기지 금리가 20년 만에 최고치인 8%에 가까웠기 때문입니다. 금리가 높을 때는 현금을 쓸 여유가 있는 구매자들이 높은 월 이자를 피하고 장기적으로 돈을 절약하려고 현금 구매를 선호합니다. 그 이후 모기지 금리가 약간 내려와 6~7% 수준에서 안정되면서 현금 구매 비율도 줄었습니다. 또한, 현금 구매자의 큰 비중을 차지하는 투자자들이 주택을 덜 사들이고 있습니다. 2024년 전체로는 주택 판매의 32.6%가 현금으로 이루어졌으며, 이는 3년 만에 가장 낮은 비율입니다.
모기지 구매자의 15%, FHA 대출 이용
2024년 12월 모기지로 집을 산 구매자의 약 15%가 FHA 대출을 이용했으며, 이는 1년 전 15.9%에서 약간 줄어든 수치입니다. 하지만 2022년 중반의 10년 최저치(약 10%)보다는 상승했습니다. VA 대출을 이용한 모기지 구매 비율은 1년 전 6.2%에서 6.7%로 증가했습니다. FHA와 VA 대출은 모두 미국 정부가 보증하는 대출입니다. FHA 대출은 저소득 및 중소득 구매자, 특히 첫 주택 구매자에게 인기 있으며, 일반 대출보다 재정 요건이 낮습니다. 보통 3.5%의 다운페이만 필요합니다.
VA 대출은 퇴역 군인, 현역 군인, 그들의 생존 배우자가 이용할 수 있으며, 다운페이가 거의 또는 전혀 필요 없습니다.
2021년 말과 2022년 초의 초경쟁 환경(더 큰 다운페이와 재정 안정성을 증명할 수 있는 구매자가 유리했던 시기)에 비해 지금은 FHA 대출을 이용하는 구매자가 늘고 있습니다. 또한, 집값 상승으로 큰 다운페이를 마련하기 어려운 구매자들이 늘면서 FHA 대출 수요가 증가했습니다.
가장 흔한 대출 유형은 일반 대출(Conventional Loan)로, 12월에 모기지 구매자의 78.4%가 이를 이용했으며, 1년 전 77.9%와 거의 변화가 없습니다.
지역별 하이라이트
아래 데이터는 2024년 12월(가장 최근 데이터 제공 시점)을 기준으로 하며, 미국에서 인구가 가장 많은 40개 대도시를 대상으로 합니다.
다운페이
- 다운페이 비율은 샌프란시스코에서 가장 높았습니다. 여기서는 일반적인 구매자가 집값의 26.4%를 계약금으로 냈습니다. 다음은 캘리포니아의 두 도시, 애너하임과 산호세로, 각각 25%를 냈습니다.
- 반면 가장 낮은 곳은 버지니아비치(버지니아주) 3%, 디트로이트 6.5%, 볼티모어 8.5%였습니다.
- 분석한 도시 중 8곳에서는 다운페이 비율이 줄었는데, 가장 많이 줄어든 곳은 포틀랜드(오리건주)로 4.6%포인트 내려 15.4%, 올랜도(플로리다주) 3%포인트 내려 15%, 잭슨빌(플로리다주) 2.1%포인트 내려 10%가 되었습니다.
- 반대로 가장 많이 오른 곳은 샬럿(노스캐롤라이나주) 4.1%포인트 올라 14.1%, 미니애폴리스 1.4%포인트 올라 11.4%, 샌프란시스코 1.4%포인트 올라 26.4%였습니다.
FHA 대출
- FHA 대출은 리버사이드(캘리포니아주)에서 가장 많이 사용됐습니다. 모기지로 집을 산 사람 중 25.4%가 FHA 대출을 썼습니다. 다음은 프로비던스(로드아일랜드주) 25.1%, 라스베이거스 24.3%였습니다.
- 가장 적게 사용된 곳은 캘리포니아 지역으로, 샌프란시스코 2.1%, 산호세 2.2%, 애너하임 5%였습니다.
- FHA 대출 사용이 가장 많이 늘어난 곳은 디트로이트 3.8%포인트 올라 20.6%, 탬파(플로리다주) 3.4%포인트 올라 23.2%, 애너하임 2.4%포인트 올라 5%였습니다.
- 반면 가장 많이 줄어든 곳은 리버사이드 4.3%포인트 내려 25.4%, 로스앤젤레스 3.9%포인트 내려 13.2%, 미니애폴리스 3.7%포인트 내려 8.8%였습니다.
VA 대출
- VA 대출은 버지니아비치(버지니아주)에서 가장 많이 사용됐습니다. 39%가 이 대출을 썼고, 다음은 잭슨빌 16.3%, 워싱턴 D.C. 14.3%였습니다. 이 도시들은 군사 기지가 많아서 높은 비율을 보이는 것으로 보입니다.
- 가장 적게 사용된 곳은 베이 에어리어(캘리포니아)로, 산호세 1% 미만, 샌프란시스코 1.5%, 오클랜드 1.8%였습니다.
- VA 대출 사용이 가장 많이 늘어난 곳은 새크라멘토(캘리포니아주) 2.7%포인트 올라 6.8%, 리버사이드 2.6%포인트 올라 7.3%, 샌디에이고 2.5%포인트 올라 14.2%였습니다.
- 반대로 가장 많이 줄어든 곳은 신시내티 3%포인트 내려 5.3%, 잭슨빌 1.2%포인트 내려 16.3%, 필라델피아 0.8%포인트 내려 2.9%였습니다.
현금 구매
- 현금으로 집을 산 비율은 웨스트팜비치(플로리다주)에서 가장 높았습니다. 여기서는 집의 50.4%가 현금으로 거래됐습니다. 다음은 클리블랜드 46%, 잭슨빌 39.3%였습니다.
- 가장 낮은 곳은 오클랜드 16.2%, 산호세 17.8%, 시애틀 18.8%였습니다.
- 현금 구매가 가장 많이 늘어난 곳은 볼티모어 4%포인트 올라 37%, 클리블랜드 2.8%포인트 올라 46%, 워렌(미시간주) 0.6%포인트 올라 31.4%였어요.
- 반면 가장 많이 줄어든 곳은 리버사이드 11.3%포인트 내려 31.5%, 잭슨빌 9.4%포인트 내려 39.3%, 애틀랜타 9.1%포인트 내려 31.7%였습니다.
