레드핀에서 예측한 2025년 부동산 시장의 전망을 알려드립니다.
레드핀의 경제학자들은 그동안의 억눌린 수요로 인해 2025년에 더 많은 주택 판매가 이루어질 것으로 예상합니다. 주택 가격은 상승하고 모기지 금리는 7%에 육박할 것입니다. 반면 임대료는 보합세를 유지하는 반면 임금은 상승하여 임차인의 경제성이 개선될 것입니다. 양측의 정치인들은 노동계급 미국인의 주거비를 낮추고 더 많은 주택을 건설하겠다고 약속했으며, 앞으로 몇 년 동안 이러한 일이 일어나기를 희망합니다.
예측 1: 2025년 주택 가격 4% 상승할 것
미국 주택 판매 가격의 중간값은 2025년 내내 꾸준히 상승하여 2024년보다 4% 상승할 것으로 예상됩니다. 수요를 충족할 수 있는 신규 주택 물량의 공급이 충분하지 않을 것으로 예상되기 때문에 가격은 2024년 하반기와 비슷한 속도로 상승할 것입니다. 가격 상승은 많은 미국인이 주택 소유권을 확보하지 못하게 하는 요인 중 하나이며, 일부 주택 구매자는 임대를 대신 선택할 수도 있습니다.
예측 2: 모기지 금리는 7% 가까이 유지될 것
모기지 금리는 2025년 내내 6%대의 높은 수준을 유지할 가능성이 높으며, 주간 평균 금리는 연중 변동하지만 평균 약 6.8%입니다. 투자자들은 도널드 트럼프 대통령 당선인이 제안한 감세 및 관세의 상당 부분을 시행하고 경제가 강세를 유지한다면 연준이 2025년에 정책 금리를 두 번만 인하하여 모기지 금리를 높게 유지할 것으로 예상하고 있습니다. 관세는 인플레이션을 유발할 수 있으며, 감세를 더 많이 시행하면 미국의 재정 적자가 증가하여 모기지 금리가 상승할 수 있습니다. 높은 모기지 금리는 주택 구매를 감당할 수 없게 만드는 두 번째 요소입니다. 다만 경제가 약화되거나 관세 및 감세 계획이 철회되면 모기지 금리가 6%대 초반으로 떨어질 수 있습니다. 대통령 행정부가 바뀌는 모든 해는 예측할 수 없으며, 특히 올해는 더욱 예측하기 힘들 수도 있습니다.
예측 3: 2025년에는 2024년보다 더 많은 주택 판매가 있을 것
내년에는 기존 주택 판매량이 증가하여 2025년까지 연간 410만~440만 가구 사이의 비율로 마감할 것으로 예상됩니다. 이는 전년 대비 2%에서 9% 사이의 증가율을 나타냅니다. 올해 이례적으로 광범위한 판매 범위를 제시하는 이유는 높은 주거비가 일부 구매자를 능가할 수 있지만, 시장에는 억눌린 수요도 상당하기 때문입니다. 판매가 소폭 증가하는 것은 주택 소유자가 계속해서 주택을 보유하고 있기 때문에 높은 모기지 금리와 낮은 주택의 물량 때문일 것입니다. 모기지 금리가 예상보다 크게 하락하거나 최근 주택 구매 수요가 계속 증가하는 경우 매출이 더 큰 폭으로 증가할 수 있습니다. 모기지 금리가 7% 내외를 기록했음에도 불구하고 11월 선거 이후 몇 주 동안 주택 구매 수요가 급증했습니다. 이는 부분적으로는 구매자들이 큰 폭의 구매를 하기 전에 불확실성이 지나가기를 기다렸고, 부분적으로는 많은 사람들이 공화당이 주도하는 행정부의 약속에 대해 재정적으로 더 자신감을 느꼈기 때문입니다. 선거 전에도 데이터에 따르면 모기지 금리 상승이 예상보다 구매자를 억제하지 못한 것으로 나타났는데, 이는 부분적으로는 많은 미국인들이 높은 모기지 금리에 익숙해졌기 때문일 수 있습니다. 경제가 강세를 유지하고 충분한 사람들이 내년의 높은 주택 비용을 감당할 수 있다면 매매를 증가시킬 것입니다.
예측 4: 2025년은 렌터들의 시장이 될 것
많은 미국인이 세입자로 남거나 세입자가 될 것입니다. 주택 구입 비용은 증가하겠지만 임대료 부담은 개선될 것입니다. 2025년에는 미국의 임대료 중간값이 전년 대비 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 이는 임금이 상승하기 때문에 일반 미국인이 임대료를 더 저렴하게 지불할 수 있게 해줄 것입니다. 또한 팬데믹 기간 동안 건설업자들이 작업을 시작한 많은 유닛이 결실을 맺으면서 시장에 더 많은 신규 임대가 출시될 예정입니다. 이는 수요보다 더 많은 공급을 창출하여 임대인들이 거주자를 유지하기 위해 무료 주차, 무료 한 달 임대, 더 많은 편의 시설 또는 임대료 인상 중단과 같은 양보를 제공하도록 동기를 부여할 것입니다. 내년에도 임대료가 보합세를 보이거나 하락할 수 있으며, 금리가 높게 유지될 가능성이 높아 주택 가격이 상승하면 임대와 구매 사이의 경제성 격차가 벌어질 수 있습니다.
예측 5: 건설 규제가 줄어들면 더 많은 주택 건설이 이루어질 것
2025년에는 주택 건설업체들이 단독주택을 더 많이 건설할 것으로 예상되지만, 주택 건설이 증가함에 따라 주택 구입 비용이 훨씬 저렴해지기까지는 몇 년이 걸릴 것입니다. 백악관, 상원, 하원을 휩쓸면서 규제 부담이 완화될 수 있다는 낙관론이 다시 제기되면서 건설업체의 신뢰도가 향상되었습니다. 건설업체들은 또한 모기지 금리 고정 효과로 인해 신규 건설업체와 경쟁하는 기존 재고의 양이 제한될 것이라는 사실에 의존할 것입니다. 규제 완화는 다가구 주택 착공의 반등으로도 이어질 것입니다. 이는 공급 과잉으로 인해 건설업체들이 아파트 착공을 철회했던 2024년과는 반전된 결과가 될 것입니다. 주의해야 할 점은 건설업자들에게 몇 가지 역풍이 불고 있다는 것입니다. 첫째, 금리는 높은 수준을 유지할 가능성이 높습니다. 둘째, 차기 행정부는 이민자가 국가 건설 노동력의 약 30%를 차지하기 때문에 이민을 줄일 것이며, 이는 주거용 건설이 줄어들 가능성이 높다고 말했습니다.
예측 6: 수수료가 약간 감소함에 따라 부유한 사람들은 주택 매매에 더 적은 비용을 지불할 것
새로운 전미부동산업자협회(NAR) 수수료 규정에 따른 첫해에는 부동산 수수료가 소폭 인하될 것으로 예상됩니다. 특히 중개인이 수수료를 인하할 여지가 가장 많은 고급 주택과 입찰 전쟁에서 수수료가 점점 더 협상의 대상이 되고 있는 경쟁 주택 시장의 경우 더욱 그렇습니다. 차기 행정부의 반독점 집행 기관이 얼마나 많은 부동산 산업 개혁을 추진할지는 아직 미지수입니다. 법무부는 최근 제출한 서류에서 “경쟁을 저해할 수 있는 주거용 부동산 업계의 정책과 관행을 계속 면밀히 검토하고 있다”고 밝혔지만, 공식적인 조치를 취할 수 있을지는 불분명합니다.
예측 7: 부동산 산업이 통합될 것
새 행정부 하에서 연방거래위원회는 대기업 간 인수합병을 승인할 가능성이 높아집니다. 소수의 지배적인 업체가 있는 다른 산업과 달리 미국 부동산 산업은 오랫동안 다양한 규모와 비즈니스 모델의 여러 부동산 검색 사이트와 중개업체가 에이전트와 고객을 놓고 경쟁해 왔습니다. 대형 중개업체가 제휴 모기지 또는 타이틀 서비스를 제공하는 것은 드문 일이 아니지만, 모든 고객으로부터 더 많은 비즈니스를 창출하고자 하는 중개업체, 대출업체 및 타이틀 회사의 롤업이 늘어날 가능성이 높습니다.
예측 8: 기후 위험은 특히 플로리다 해안 지역의 개별 주택의 가격의 조정이 이루어질 것
자연 재해의 위험으로 인해 플로리다 해안, 캘리포니아 산불 발생 지역, 텍사스 허리케인 발생 지역 등 기후 위험이 높은 지역의 주택 가격이 하락하거나 가격 상승률이 둔화되기 시작할 것입니다. 주택 구매자와 그 대리인은 필요에 따라 각 개별 부동산의 위험성에 대해 더 잘 알게 될 것입니다. 더 많은 주택 구매자가 기후로 인한 재해로부터 상대적으로 보호받을 수 있는 비교적 저렴한 중서부와 북동부 지역으로 이주할 것입니다. 허리케인 헬레네와 허리케인 밀턴은 많은 중하위 소득 플로리다 주택 소유자들에게 전환점이 되었습니다. 올가을 플로리다를 떠나려는 주택 구매자는 1년 전보다 늘어났고, 플로리다로 이주하려는 외지 구매자는 줄어들었습니다. 이러한 추세는 파괴적인 허리케인을 견디는 데 지쳐 일부 플로리다 주민들이 주 해안 지역을 떠나 보험료, HOA 수수료, 재산세가 치솟으면서 물가 하락에도 불구하고 주택 비용이 상승하는 것으로 이어질 것으로 예상됩니다. 플로리다 해안은 하늘 높은 보험료를 지불하거나 재건할 현금을 가진 부유한 사람들만 살 수 있는 곳이 될 수 있습니다. 플로리다 해안의 럭셔리 시장은 여전히 강세를 보일 것으로 예상됩니다.
예측 9: 블루 시티의 시장은 도심에서 출발하는 이동을 되돌리는 데 도움이 될 것
샌프란시스코는 올해 새로운 시장으로 친기업 성향의 민주당 의원을 선출했고, 오리건주 포틀랜드에서는 노숙자 문제를 종식시키겠다고 약속한 시장을 선출했으며, 블루 스테이트의 여러 대도시에서는 도심을 되살리고 주민을 유지하기 위해 강력한 범죄 방지 정책을 시행하고 있습니다. 이러한 정치적 요인과 기술 기업을 포함한 많은 대기업이 직원들을 사무실로 복귀시키는 것은 해안 대도시에서의 비행을 역전시킬 수 있습니다. 특히 캘리포니아에서는 더욱 그러할 것으로 예상합니다. 주택 공급이 계속 개선되어 가격 상승을 억제할 것이기 때문에 많은 골든스테이트 주민들이 주택에 머물도록 동기를 부여할 것이며, 특히 로스앤젤레스와 베이 에어리어와 같은 지역의 ADU 건물 붐으로 인해 더 많은 주택이 공급되어야 합니다. 또한 피닉스와 라스베이거스와 같은 지역의 주택 가격은 상승하고 기후는 더워지면서 사막에서 주택 가격을 추격하는 것은 더 이상 말이 되지 않습니다. 새 행정부에서는 자율주행 자동차가 보편화되기 시작하여 캘리포니아의 더 많은 지역이 살기 좋은 곳이 될 것입니다. 샌프란시스코와 로스앤젤레스 시내와 같은 도심 지역은 자율주행 차량 호출 앱과 버스가 승인됨에 따라 더욱 매력적으로 변할 것이며, 개인용 자율주행차가 출퇴근 시간을 개선할 것이기 때문에 교외 지역은 더욱 매력적으로 변할 것입니다.
예측 10: Z세대는 아메리칸 드림을 다시 쓰고 주택 소유권은 나중에
2025년에는 고가 주택에 비해 저가 주택이 호황을 누릴 것으로 예상되지만, 젊은 미국인이나 노동자 계층이 주택 소유에 뛰어들고 있기 때문은 아닙니다. 대신 저렴한 주택은 높은 가격대에서 가격이 책정된 노년층 구매자가 구입할 것입니다. 한편 Z세대는 30대가 될 때까지 가족과 함께 살거나 임대 생활을 계속하며 다른 방식으로 부를 축적할 것입니다.
출처: Can You Negotiate Real Estate Commissions? Yes, and Here’s, Alison Bentley
https://www.redfin.com/blog/negotiating-real-estate-commissions/
